Тула ипотечная: экспертная оценка

Арсений АБУШОВ

2972 ипотечных жилищных кредита на 5,5 миллиарда рублей взяли в первом квартале этого года жители Тульской области. Годом ранее цифры были куда как менее внушительными – немногим больше 1800 займов на 3 миллиарда рублей. Средний срок кредитования в нашем регионе составляет 15 лет.

По данным Объединенного кредитного бюро, за I квартал этого года российские банки одобрили 75 процентов заявок на ипотечные кредиты. Еще год назад этот показатель не превышал 45 процентов. Как изменился этот рынок в регионе и каковы его перспективы? На эти вопросы «Тульским известиям» отвечает управляющий Отделением по Тульской области ГУ Банка России по Центральному федеральному округу Дмитрий Новиков.
– Дмитрий Михайлович, снижение процентных ставок – это единственная причина ипотечного бума?
– Скорее основная. Во-первых, действительно низкие процентные ставки привлекают в банки новых заемщиков, которые трезво оценивают свое финансовое положение, понимают, что могут себе позволить ипотеку. Но, на наш взгляд, свою роль играет и рефинансирование кредитов: финансисты регулярно снижают ставки, а люди перекредитовываются – это выгодно для семейного бюджета, ведь еще несколько лет назад взять ипотеку можно было под 15 процентов и выше. Кроме того, на рост рынка в регионе влияет и реализация государственных программ по обеспечению доступности жилья и ипотеки для различных категорий населения. Сегодня уже молодая семья может приобрести бюджетную недвижимость с небольшой площадью.
– Народная поговорка гласит: семь раз отмерь, один отрежь. Прежде чем обратиться в банк, что нужно прикинуть-оценить потенциальному заемщику?
– Свое финансовое положение в долгосрочной перспективе: есть ли постоянный доход у обоих супругов, уверены ли они, что не придется сменить работу в ближайшее время. Следует также расставить приоритеты: есть ли в планах на будущее масштабный ремонт, покупка автомобиля или рождение детей. Необходимо оценить единовременные расходы при приобретении квартиры. Это и первоначальный взнос, и оплата услуг риелтора, и пошлина за госрегистрацию ипотеки, и страхование имущества. Ну и конечно, нужно понимать, сколько будет уходить на ежемесячный платеж. Так станет понятно, посильны ли предстоящие расходы для семьи. Кредитные калькуляторы на сайтах банков – в помощь. Оставшейся части дохода должно хватать на жизненно необходимые товары, услуги и обязательные платежи. Например, за «коммуналку», образование, по другим кредитам, алименты, налоги, лечение и прочее. Проще говоря, ежемесячный платеж не должен превышать 35–40 процентов от совокупного дохода семьи. А еще следует учитывать, что покупка жилья в новостройке потребует немалых расходов на ремонт.
– Минимальный взнос – от 10 процентов стоимости жилья. На ваш взгляд, можно ли его опустить до нуля или имеет смысл, наоборот, поднять планку?
– Банк России считает ипотечные кредиты без первоначального взноса или с низким порогом – до 20 процентов – рискованными и требующими от кредитных учреждений создания дополнительных резервов. По оценкам экспертов рынка, ипотечные заемщики, которые внесли первоначальный взнос менее 10 процентов от стоимости жилья или вовсе его не вносили, в два раза чаще в течение месяца задерживают выплаты, чем те, кто внес от 20 до 40 процентов. Как правило, все привлекательные ипотечные продукты, с более низкими процентными ставками, предлагаются при условии первоначального взноса от 20 процентов.
– Помимо традиционных пунктов – работа, семейное положение, доход и так далее, – на что еще банки обращают внимание, принимая решение о выдаче кредита?
– Положительная кредитная история, наличие в собственности заемщика имущества – квартиры, машины, гаража, дачи, ценных бумаг. Для банка важно также образование, должность и вероятность карьерного роста клиента.
– Соглашение о займе подготовлено. Осталось только подписать документ. На что тут обратить внимание?
– Главное, следует внимательно прочитать договор до подписания, а не изучать все страницы после. В квадратной рамке на первой странице договора в правом верхнем углу обязательно прописывается полная стоимость кредита, а все условия договора должны быть указаны в отдельной таблице. Обратите внимание на условия, при которых банк может расторгнуть соглашение, потребовав полного погашения кредита, а значит, лишить заемщика жилья. Не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику банка, если что-то непонятно. По закону можно взять документы домой на пять дней, чтобы все обдумать в спокойной обстановке – за это время условия договора не изменятся. Если нужно, обратитесь к юристу.
– А если заемщик временно не сможет платить по счетам?

– Ему следует обратиться в банк с письменным заявлением, не дожидаясь, когда наступит день просрочки. Ни в коем случае не стоит скрываться от кредитора – это не спасет ситуацию, а только усугубит ее. Финансисты могут пойти навстречу и изменить условия договора – реструктуризировать задолженность, отсрочив платеж, увеличив срок кредита. Нужно попытаться договориться с банком, объяснить, когда ситуация изменится и вновь появится возможность вернуться к графику платежей.

Елена Тимохина, 28 лет:
– Впервые о покупке собственного жилья мы с мужем задумались в 2011 году – после года скитаний по съемным квартирам в столице, куда переехали из Новомосковска. Мы были начинающими специалистами с довольно скромными зарплатами, а вот цены на московскую недвижимость были заоблачными. Поскольку крупного наследства от случайно обнаруженных богатых родственников не ожидалось, ипотека стала для нас единственным вариантом получения заветной московской прописки. Самой большой проблемой был первый взнос: собрать нужно было не меньше 20 процентов стоимости жилья – это 1,5–2 миллиона рублей. Деньги совместными усилиями мы копили два года: я, работая на 3–4 проектах одновременно, муж, запустив собственный бизнес.
Никаких страхов и опасений по поводу ипотеки у меня не было. Элементарные знания в области финансовой политики помогают справиться с самыми распространенными стереотипами. Альтернативный вариант покупки жилья – долгие годы накоплений в попытке опередить растущие цены – нам не подходил. Наш опыт ипотечного кредитования получился очень успешным.

Сергей Тишкин, 31 год:
– Покупать квартиру решили, когда родился сын и жить с родителями стало тесновато. Больших сбережений у нас не было, поэтому задумались об ипотеке. Посоветовались с родителями. Я, конечно, не очень хотел ввязываться в кредиты. Что мы будем делать, если вдруг я или супруга потеряем работу или потребуются другие неотложные траты? А тысяч 20 в месяц нужно было бы платить банку точно. Но родители настояли, тем более что их аргумент был более чем убедительным: ипотеку они будут выплачивать за нас. Оба пенсионеры, но работают. Вот и решили часть пенсий отдавать нам. Сейчас живем в просторной трехкомнатной квартире в новостройке, у ребенка есть детская, а у нас – своя спальня. Планируем второго ребенка – теперь без страха, где растить своих чад.

Екатерина Липкова, 27 лет:
– Еще когда училась в старших классах, начала собирать деньги на будущее жилье. Откладывала совсем понемногу, экономила на обедах и проезде. Когда поступила в институт, стала получать стипендию, нашла подработку. Эти деньги я не тратила, жила с родителями, они давали мне все необходимое. В итоге к защите диплома у меня на сберкнижке было около 700 тысяч рублей. Я купила комнату в семейном общежитии. Когда вышла замуж, объединили с супругом усилия: у него тоже были небольшие сбережения, я подкопила еще немного. Продали комнату и купили в итоге квартиру. И не связывались с ипотекой, не нужно было думать, что вот-вот подойдет срок внесения платежа, не считали месяцы и годы, сколько еще придется отнести денег в банк.

Оксана Парамонова, 23 года:
– Когда деньги или товар есть возможность получить сейчас, а платить за него частями, отпадает потребность копить. Телефон, компьютер, машину – все можно приобрести в рассрочку или кредит. Так же и с квартирой. Вообще я считаю, что молодежи своя квартира вовсе не нужна, жилье можно снимать тысяч за десять, а если еще и пополам с другом – то вообще идеально. А когда все-таки возникнет необходимость в своем жилье, то сейчас взять квартиру в ипотеку можно и без первого взноса.