Ежедневная областная общественно-политическая газета

Войти на сайт

Сегодня 18 Июня 2018

Квартира – сегодня, деньги потом

Квартира – сегодня,  деньги потом
09 Июн 2018 12:17 / Общество
Почти четверть всех российских семей, желающих улучшить жилищные условия, считают, что сейчас самый подходящий для этого момент. Еще 36 процентов ячеек общества из числа тех, кто планирует приобрести жилье, заняли выжидательную тактику в надежде на дальнейшее снижение ставок по ипотеке или снижение цен на недвижимость. Такие данные были получены в ходе социологического опроса, проведенного в марте-апреле этого года ­ВЦИОМом и АО «ДОМ.РФ», до недавнего времени известного как «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК).

Арсений АБУШОВ
Михаил ЛЕОНТЬЕВ

По мнению ряда экспертов, новый майский указ президента, нацеленный в том числе и на то, чтобы доступного жилья стало больше, провоцирует ожидание потенциальными покупателями квадратных метров более благоприятной ситуации. Однако эту точку зрения разделяют далеко не все игроки рынка.
– Тут большого смысла выжидать нет. И практика показывает, что те, кому необходимо улучшение жилищных условий, начали действовать. Если предыдущие годы ставки по ипотеке в среднем составляли 13–15 процентов, то сейчас они опустились до 9 процентов. Потому люди с охотой берут займы. Выжидают те, кто планирует рожать второго или третьего ребенка. И в этом действительно есть смысл, ведь тогда можно взять кредит под 6 процентов годовых, – отмечает руководитель отдела продаж Пролетарского офиса агентства недвижимости Надежда Гуськова.
Итак, решено: берем ипотеку! Теперь главные вопросы: что, где, сколько? Ведь цены на недвижимость, озвученные риелторами, варьируются в зависимости от местоположения.
Если верить пользующемуся авторитетом у игроков рынка интернет-агрегатору, где можно проанализировать цены на новостройки, сравнительно недорогое жилье в Туле – в микрорайоне Северная Мыза, где минимальная стоимость квадратного метра заявлена ниже 30 тысяч руб­лей. В микрорайоне Левобережный, где на продажу выставляют 1-, 2- и 3-комнатные квартиры от 29 до 92 квадратных метров, старт цен за единицу площади начинается от 36 тысяч руб­лей. Приблизительно те же условия и в ЖК «Петровский квартал», «Парус» и «Молодежный». Разве что в «Петровском квартале» максимальная площадь предлагаемых помещений достигает 124 квадратов. Самые же дорогие квартиры можно обнаружить в Советском районе Тулы, где квадратный метр может стартовать и от 87 тысяч руб­лей. ЖК «Дворянский», «На Фрунзе», «ГринХаус» все как один имеют подземные паркинги. Если и устраивать соревнование между этими жилыми комплексами, то по максимальным площадям и их стоимости. За 109, 175 и даже 218 квадратных метров застройщики просят 8, 12 и даже 16 миллионов руб­лей.
Клиент, о котором
мечтают банкиры
Выбор сделан. Идем за ипотекой, но по дороге в банк бьет дрожь: вдруг в займе откажут? Риелторы спешат успокоить: не так страшны кредитные инспекторы, как их малюет воображение. Эксперты отрасли уже давно составили портрет идеального заемщика-туляка и говорят, что параметры с годами мало преобразуются. Если и происходят изменения, то только в сторону послаблений.
Итак, на заем для покупки недвижимости смело могут претендовать женатые мужчины, замужние женщины с высшим образованием в возрасте от 25 лет.
– Если прежде предельный возраст на дату окончания действия ипотечного договора составлял 64 года, то теперь он продлен аж на 7 лет. Оговорюсь, что на такой шаг пошли не все кредитные организации, но многие, – поясняет Надежда Гуськова.
Иными словами, на получение жилищного кредита теперь могут рассчитывать и люди старше 45 лет, если срок договора не превышает 25 лет.
Брак ипотеке не помеха, а даже наоборот. Ведь супруги могут – и чаще всего выступают – созаемщиками. Второй ребенок и неиспользованный материнский капитал приветствуются. Теперь что касается работы: претенденты на солидный заем должны трудиться в государственной структуре, имея при этом неплохой доход. Банки, по словам риелторов, стали лояльнее относиться к этому параметру.
– Ипотеку могут получить даже семьи, где женщина – в декретном отпуске, а официальный доход ее мужа превышает 30 тысяч руб­лей. Если оба супруга работают, то с легальным заработком каждого от 25 тысяч руб­лей семья может идти в банк за ссудой на однокомнатную квартиру эконом-класса, – уверяет представитель агентства недвижимости.
Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования сегодня предлагают тем, кто располагает половиной и более собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости.
– Совсем хорошо, если зарплату человек получает на карту кредитующего банка. В этом случае ставка может быть снижена в различных кредитных организациях на 0,5 процента, а в годовом исчислении с 1 миллиона руб­лей экономия составит 5 тысяч руб­лей, что тоже немало, – замечает пресс-секретарь Союза «Тульская гильдия риелторов» Наталья Мелехова.
Впрочем, определенные программы лояльности есть у большинства ведущих банков. Уточнить по ним информацию можно в самом кредитном учреждении.
По словам Надежды Гуськовой, за последнее время в ее практике было несколько случаев, подтверждающих, что при удачном стечении обстоятельств можно рассчитывать на очень хороший результат. Например, семье «бюджетников» удалось получить ипотеку на «вторичное» жилье под 7 процентов годовых. Дополнительные бонусы есть и у агентств недвижимости, но чтобы выяснить, с кем иметь дело выгоднее, придется пообщаться с представителями всех фирм такого рода.
В попытках зацепить покупателей не отстают и сами застройщики, которые предлагают свои бонусы. Например, кое-кто готов за клиента целый год платить проценты по ипотеке. И такое бывает!
А еще сегодня банки в обязательном порядке требуют оформить страховку недвижимости на сумму кредита. В пользу кредитного учреждения, конечно. Страхование жизни, здоровья или ответственности являются добровольными. Зачастую их наличие помогает снизить процентную ставку по кредиту. Кроме того, такие страховки помогут в случае потери работы и невозможности временно платить по долгу. Так что, по мнению экспертов, есть все резоны застраховаться.
Почти наверняка в кредитном учреждении, где будет взят заем, услуга эта обойдется дороже. Однако не спешите бежать за страховкой к конкурентам, ведь в этом случае банк-кре­ди­тор, скорее всего, поднимет ставку по ипотеке, так что в результате экономия окажется растратой. Да и стоит ли в принципе затеваться, если страхование 1-ком­нат­ной квартиры, по оценкам риелторов, обойдется в 7–8 тысяч руб­лей в год. Кстати, если через год заемщик забудет вновь застраховаться, скорее всего, беспамятство банкиры «вылечат», подняв ставку по ипотеке.


Кредит как способ заработка

С ипотеки можно получить доход! Такое заявление делают риелторы. Правда, речь идет только о новостройках.
– «Хрущевки» и девятиэтажки выходят в тираж. Если спрос еще на них как-то и подогревается, то исключительно благодаря инфраструктуре. Однако в новых микрорайонах уже построены детские сады, открываются школы, а потому и жилье там снимают с удовольствием, – говорит директор агентства недвижимости Ирина Новосильцева. – Вкладывать средства в новую недвижимость выгодно любому человеку независимо от уровня его достатка. Инвестировать в эту сферу могут даже люди с невысоким уровнем дохода или небольшим бизнесом. Например, вы купили квартиру или офис, потихонечку выплачиваете кредит, а площади сдаете в аренду, чтобы уменьшить размер платежей. В результате, погасив кредит, вы окажетесь собственником недвижимости, а арендная плата будет идти вам в чистый доход, – рассуждает риелтор.
В качестве примера она рассматривает двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метра. Еще пару лет назад речь бы шла об однокомнатной жилплощади не более 34 «квадратов». Но сегодня спрос резко изменился: теперь в тренде 2–3-комнатные помещения до 100 квадратных метров. Предложений тоже предостаточно: такие квартиры есть в новых микрорайонах Петровский, Молодежный, Северная Мыза. Стоимость уже возведенной 50-метровой «двушки» – по оценке эксперта – порядка 3 миллионов руб­лей. Для ее приобретения необходимо внести первоначальный взнос в размере 300 тысяч руб­лей. Оставшуюся сумму берем в ипотеку на 20 лет. Сегодня в грубом приближении и с учетом снижающихся процентных ставок по кредитам ежемесячный платеж составит порядка 30 тысяч руб­лей: по 10 тысяч на каждый миллион займа.
– Когда квартиру достроят, делаем там ремонт, вложив еще какие-то средства, и сдаем ее в наем, – рассуждает Новосильцева. – Сегодня 15 тысяч руб­лей – это минимальный арендный взнос за новостройку. Само собой, аренда может быть и, как правило, оказывается заметно выше, ведь и новостройки теперь делятся на старого и нового формата, с большей степенью отделки, местами общего пользования повышенного комфорта, парковками и так далее. А еще следует учесть уровень ремонта и меблировки. Да и в принципе – с годами, по мере развития инфраструктуры района, суммы будут только расти. Так что при самом пессимистичном сценарии доплачивать придется не более 15 тысяч руб­лей в месяц, – заключает риелтор. Только следует помнить, что рассуждения эти хороши при условии, что не «свой угол» нужен, а есть свободные деньги, пусть и не очень большие.
И все же не спешите рассматривать квартиру как средство сбережения или приумножения денег, если таковых у вас немало, предупреждает кандидат экономических наук Надежда Кобозева. Прогнозы – дело неблагодарное, да и столько всяких «но».
– Неизвестно ведь, сколько жилье будет стоить через год, три, пять. Спрос рождает предложение. Вот сейчас построят огромное количество домов, и цены могут упасть. А могут и не упасть. Допустим, купили вы квартиру, вложили средства и ждете 10 лет. Пусть даже на 100 процентов увеличили доход. Вы те же самые деньги на депозите заработаете, а то и больше, ведь там проценты сложные.
Аналитик рекомендует: оперируя точными данными – каковы доходы семьи и какими свободными средствами располагает человек, сколько он может ежемесячно откладывать без ущерба для личного бюджета, – имеет смысл обратиться к финансистам, чтобы понять, стоит ли рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестиций.

Мы будем жить
теперь по-новому
Доступная ипотека – дело, безусловно, нужное и важное. Но ведь там, где есть растущий спрос, могут появиться и мошенники. Да и есть опасения, что кто-то из застройщиков в погоне за горячими деньгами вдруг да и не справится с взятыми на себя обязательствами. В памяти у россиян еще свежа история краха ­СУ-155. Напомним, в 2015 году крупнейший девелопер оказался не в состоянии продолжать работу. В декабре того же года банку-санатору «Российский капитал» было передано 145 жилых объектов незавершенного строительства группы компаний «СУ-155» в 14 регионах России. Эта история со счастливым финалом: большинство МКД уже введены в эксплуатацию, а все оставшиеся сдадут до конца этого года. А если ситуация повторится?
Никаких «если» не будет – обещает правительство страны. Гарантом тому послужат новые форматы взаимодействия покупателя и застройщика. Так, уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием счетов-эскроу и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.
Счет-эскроу – это спецсчет, куда покупатель кладет сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Иначе говоря, покупая квартиру в новостройке и заключая договор долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. Это выгодно клиенту, поскольку такой формат страхует его от проблем застройщика, ведь списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии сдачи объекта недвижимости. Проще говоря, деньги за квартиру от покупателя строители получат только после того, как передадут ее клиенту.
Впрочем, финансовые проблемы не исключены и у банков, в которых могут быть открыты счета-эскроу. Пока по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов может идти речь о несгораемых 1,4 миллиона руб­лей. Сейчас обсуждается возможность увеличения лимита до 10 миллионов руб­лей по сче­там-эс­кроу по договорам участия в долевом строительстве. И это не единственное нововведение в отрасли, принятое в текущем году. Напомним также, что с 1 января 2018-го требования к деятельности застройщиков стали гораздо жестче. Теперь компании должны иметь один банковский счет для совершения всех операций. Кроме того, застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет о тотальном контроле кредитных организаций над деньгами строителей. Размер же собственных средств компании должен быть не менее 10 процентов от проектной стоимости объекта, а стаж в возведении многоквартирных домов – не менее трех лет.


Читайте также

16 Июн 2018 00:00 / Общество
В Туле состоялось собрание, посвященное 100-летию Государственной архивной службы РФ. Поздравляя сотрудников отрасли, ре­гио­наль­ный министр культуры Татьяна Рыбкина напомнила, что в этом здании когда-то проходили заседания Тульской архивной комиссии. Читать »
Награды за верность делу
16 Июн 2018 00:00 / Общество
Оружейники, музейщики, спортсмены, литераторы… Те, кто на разном поприще прославляет наш регион и страну в целом, в преддверии празднования Дня России получили высокие награды из рук губернатора Алексея Дюмина. Церемония награждения проходила в колонном зале Дома дворянского собрания. Читать »
День России: как это было
16 Июн 2018 00:00 / Общество
Туляки вместе со всей страной отметили День России. С размахом! Читать »

Комментарии

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 
 






Предпочтительный формат



da300x250_v5.png

Приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды»

Приоритетный проект «Безопасные и качественные дороги»  

Присоединяйтесь к нам Vkontakte

Наш Twitter




банер открытые данные вниз.jpg