Квартира – сегодня, деньги потом

Если верить пользующемуся авторитетом у игроков рынка интернет-агрегатору, где можно проанализировать цены на новостройки, сравнительно недорогое жилье в Туле – в микрорайоне Северная Мыза, где минимальная стоимость квадратного метра заявлена ниже 30 тысяч руб­лей. В микрорайоне Левобережный, где на продажу выставляют 1-, 2- и 3-комнатные квартиры от 29 до 92 квадратных метров, старт цен за единицу площади начинается от 36 тысяч руб­лей. Приблизительно те же условия и в ЖК «Петровский квартал», «Парус» и «Молодежный». Разве что в «Петровском квартале» максимальная площадь предлагаемых помещений достигает 124 квадратов. Самые же дорогие квартиры можно обнаружить в Советском районе Тулы, где квадратный метр может стартовать и от 87 тысяч руб­лей. ЖК «Дворянский», «На Фрунзе», «ГринХаус» все как один имеют подземные паркинги. Если и устраивать соревнование между этими жилыми комплексами, то по максимальным площадям и их стоимости. За 109, 175 и даже 218 квадратных метров застройщики просят 8, 12 и даже 16 миллионов руб­лей.

Клиент, о котором
мечтают банкиры

Выбор сделан. Идем за ипотекой, но по дороге в банк бьет дрожь: вдруг в займе откажут? Риелторы спешат успокоить: не так страшны кредитные инспекторы, как их малюет воображение. Эксперты отрасли уже давно составили портрет идеального заемщика-туляка и говорят, что параметры с годами мало преобразуются. Если и происходят изменения, то только в сторону послаблений.
Итак, на заем для покупки недвижимости смело могут претендовать женатые мужчины, замужние женщины с высшим образованием в возрасте от 25 лет.
– Если прежде предельный возраст на дату окончания действия ипотечного договора составлял 64 года, то теперь он продлен аж на 7 лет. Оговорюсь, что на такой шаг пошли не все кредитные организации, но многие, – поясняет Надежда Гуськова.
Иными словами, на получение жилищного кредита теперь могут рассчитывать и люди старше 45 лет, если срок договора не превышает 25 лет.
Брак ипотеке не помеха, а даже наоборот. Ведь супруги могут – и чаще всего выступают – созаемщиками. Второй ребенок и неиспользованный материнский капитал приветствуются. Теперь что касается работы: претенденты на солидный заем должны трудиться в государственной структуре, имея при этом неплохой доход. Банки, по словам риелторов, стали лояльнее относиться к этому параметру.
– Ипотеку могут получить даже семьи, где женщина – в декретном отпуске, а официальный доход ее мужа превышает 30 тысяч руб­лей. Если оба супруга работают, то с легальным заработком каждого от 25 тысяч руб­лей семья может идти в банк за ссудой на однокомнатную квартиру эконом-класса, – уверяет представитель агентства недвижимости.
Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования сегодня предлагают тем, кто располагает половиной и более собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости.
– Совсем хорошо, если зарплату человек получает на карту кредитующего банка. В этом случае ставка может быть снижена в различных кредитных организациях на 0,5 процента, а в годовом исчислении с 1 миллиона руб­лей экономия составит 5 тысяч руб­лей, что тоже немало, – замечает пресс-секретарь Союза «Тульская гильдия риелторов» Наталья Мелехова.
Впрочем, определенные программы лояльности есть у большинства ведущих банков. Уточнить по ним информацию можно в самом кредитном учреждении.
По словам Надежды Гуськовой, за последнее время в ее практике было несколько случаев, подтверждающих, что при удачном стечении обстоятельств можно рассчитывать на очень хороший результат. Например, семье «бюджетников» удалось получить ипотеку на «вторичное» жилье под 7 процентов годовых. Дополнительные бонусы есть и у агентств недвижимости, но чтобы выяснить, с кем иметь дело выгоднее, придется пообщаться с представителями всех фирм такого рода.
В попытках зацепить покупателей не отстают и сами застройщики, которые предлагают свои бонусы. Например, кое-кто готов за клиента целый год платить проценты по ипотеке. И такое бывает!
А еще сегодня банки в обязательном порядке требуют оформить страховку недвижимости на сумму кредита. В пользу кредитного учреждения, конечно. Страхование жизни, здоровья или ответственности являются добровольными. Зачастую их наличие помогает снизить процентную ставку по кредиту. Кроме того, такие страховки помогут в случае потери работы и невозможности временно платить по долгу. Так что, по мнению экспертов, есть все резоны застраховаться.
Почти наверняка в кредитном учреждении, где будет взят заем, услуга эта обойдется дороже. Однако не спешите бежать за страховкой к конкурентам, ведь в этом случае банк-кре­ди­тор, скорее всего, поднимет ставку по ипотеке, так что в результате экономия окажется растратой. Да и стоит ли в принципе затеваться, если страхование 1-ком­нат­ной квартиры, по оценкам риелторов, обойдется в 7–8 тысяч руб­лей в год. Кстати, если через год заемщик забудет вновь застраховаться, скорее всего, беспамятство банкиры «вылечат», подняв ставку по ипотеке.

Кредит как способ заработка

С ипотеки можно получить доход! Такое заявление делают риелторы. Правда, речь идет только о новостройках.
– «Хрущевки» и девятиэтажки выходят в тираж. Если спрос еще на них как-то и подогревается, то исключительно благодаря инфраструктуре. Однако в новых микрорайонах уже построены детские сады, открываются школы, а потому и жилье там снимают с удовольствием, – говорит директор агентства недвижимости Ирина Новосильцева. – Вкладывать средства в новую недвижимость выгодно любому человеку независимо от уровня его достатка. Инвестировать в эту сферу могут даже люди с невысоким уровнем дохода или небольшим бизнесом. Например, вы купили квартиру или офис, потихонечку выплачиваете кредит, а площади сдаете в аренду, чтобы уменьшить размер платежей. В результате, погасив кредит, вы окажетесь собственником недвижимости, а арендная плата будет идти вам в чистый доход, – рассуждает риелтор.
В качестве примера она рассматривает двухкомнатную квартиру площадью 50 квадратных метра. Еще пару лет назад речь бы шла об однокомнатной жилплощади не более 34 «квадратов». Но сегодня спрос резко изменился: теперь в тренде 2–3-комнатные помещения до 100 квадратных метров. Предложений тоже предостаточно: такие квартиры есть в новых микрорайонах Петровский, Молодежный, Северная Мыза. Стоимость уже возведенной 50-метровой «двушки» – по оценке эксперта – порядка 3 миллионов руб­лей. Для ее приобретения необходимо внести первоначальный взнос в размере 300 тысяч руб­лей. Оставшуюся сумму берем в ипотеку на 20 лет. Сегодня в грубом приближении и с учетом снижающихся процентных ставок по кредитам ежемесячный платеж составит порядка 30 тысяч руб­лей: по 10 тысяч на каждый миллион займа.
– Когда квартиру достроят, делаем там ремонт, вложив еще какие-то средства, и сдаем ее в наем, – рассуждает Новосильцева. – Сегодня 15 тысяч руб­лей – это минимальный арендный взнос за новостройку. Само собой, аренда может быть и, как правило, оказывается заметно выше, ведь и новостройки теперь делятся на старого и нового формата, с большей степенью отделки, местами общего пользования повышенного комфорта, парковками и так далее. А еще следует учесть уровень ремонта и меблировки. Да и в принципе – с годами, по мере развития инфраструктуры района, суммы будут только расти. Так что при самом пессимистичном сценарии доплачивать придется не более 15 тысяч руб­лей в месяц, – заключает риелтор. Только следует помнить, что рассуждения эти хороши при условии, что не «свой угол» нужен, а есть свободные деньги, пусть и не очень большие.
И все же не спешите рассматривать квартиру как средство сбережения или приумножения денег, если таковых у вас немало, предупреждает кандидат экономических наук Надежда Кобозева. Прогнозы – дело неблагодарное, да и столько всяких «но».
– Неизвестно ведь, сколько жилье будет стоить через год, три, пять. Спрос рождает предложение. Вот сейчас построят огромное количество домов, и цены могут упасть. А могут и не упасть. Допустим, купили вы квартиру, вложили средства и ждете 10 лет. Пусть даже на 100 процентов увеличили доход. Вы те же самые деньги на депозите заработаете, а то и больше, ведь там проценты сложные.
Аналитик рекомендует: оперируя точными данными – каковы доходы семьи и какими свободными средствами располагает человек, сколько он может ежемесячно откладывать без ущерба для личного бюджета, – имеет смысл обратиться к финансистам, чтобы понять, стоит ли рассматривать недвижимость в качестве объекта для инвестиций.

Доступная ипотека – дело, безусловно, нужное и важное. Но ведь там, где есть растущий спрос, могут появиться и мошенники. Да и есть опасения, что кто-то из застройщиков в погоне за горячими деньгами вдруг да и не справится с взятыми на себя обязательствами. В памяти у россиян еще свежа история краха ­СУ-155. Напомним, в 2015 году крупнейший девелопер оказался не в состоянии продолжать работу. В декабре того же года банку-санатору «Российский капитал» было передано 145 жилых объектов незавершенного строительства группы компаний «СУ-155» в 14 регионах России. Эта история со счастливым финалом: большинство МКД уже введены в эксплуатацию, а все оставшиеся сдадут до конца этого года. А если ситуация повторится?
Никаких «если» не будет – обещает правительство страны. Гарантом тому послужат новые форматы взаимодействия покупателя и застройщика. Так, уже с 1 июля 2018 года россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием счетов-эскроу и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.
Счет-эскроу – это спецсчет, куда покупатель кладет сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Иначе говоря, покупая квартиру в новостройке и заключая договор долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. Это выгодно клиенту, поскольку такой формат страхует его от проблем застройщика, ведь списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии сдачи объекта недвижимости. Проще говоря, деньги за квартиру от покупателя строители получат только после того, как передадут ее клиенту.
Впрочем, финансовые проблемы не исключены и у банков, в которых могут быть открыты счета-эскроу. Пока по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов может идти речь о несгораемых 1,4 миллиона руб­лей. Сейчас обсуждается возможность увеличения лимита до 10 миллионов руб­лей по сче­там-эс­кроу по договорам участия в долевом строительстве. И это не единственное нововведение в отрасли, принятое в текущем году. Напомним также, что с 1 января 2018-го требования к деятельности застройщиков стали гораздо жестче. Теперь компании должны иметь один банковский счет для совершения всех операций. Кроме того, застройщикам запрещено совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением средств дольщиков. По сути, речь идет о тотальном контроле кредитных организаций над деньгами строителей. Размер же собственных средств компании должен быть не менее 10 процентов от проектной стоимости объекта, а стаж в возведении многоквартирных домов – не менее трех лет.