Когда в товарищах согласья нет

Третий век пошел с момента создания известной каждому школьнику басни о последствиях разобщенности, а люди все так же примеряют на себя аллегорию Ивана Андреевича. При этом каждый «тянущий воз» пребывает в уверенности, что делает благое дело, по факту же не только сам терпит муку, но и обрекает на нее множество сограждан, заинтересованных в том, чтобы «поклажа» сдвинулась с мертвой точки.

Третий год длится противостояние, расколовшее на два лагеря жителей дома № 4 по Красноармейскому проспекту. Десятки обращений нашли адресатов в УМВД, прокуратуре, судебных инстанциях, органах власти городского и регионального подчинения. Даже в Государственную Думу и приемную Президента РФ направлялись жалобы. А возу все нет ходу.

Опуская встречные обвинения сторон, ситуацию можно обрисовать так.

Девятиэтажный шестиподъездный дом в центре Тулы, долгое время находившийся в управлении печально известной управляющей компании «Альянс», к концу 2018 года «созрел» для смены УК.

По инициативе одной из собственниц квартир в декабре 2018 - январе 2019 годов прошло общее собрание в заочной форме. В результате голосования было собрано 55,4 % голосов собственников помещений, поддержавших переход дома в управление УК «Центральная», а полномочия председателя совета МКД делегировавших инициатору собрания Елене Борониной.

Вслед за протоколом этого собрания в Государственную жилищную инспекцию Тульской области в феврале 2019-го направляется обращение проживающей в том же доме Галины Коврижкиной. От лица собственников жилых помещений многоквартирного дома Галина Викторовна просит отказать УК «Центральная» во внесении изменений в реестр лицензий Тульской области в отношении дома по Красноармейскому, 4. «Фактически никакого собрания не было», - утверждает заявительница и просит ГЖИ провести проверку достоверности представленного протокола.

Перетягивание воза начинается.

Кто виноват из них, кто прав?

26 февраля Галина Викторовна получает письмо с официальным ответом ГЖИ, надзорный орган сообщает, что в его полномочия входит проверка заявления о внесении изменений в реестр и пакета прилагаемых документов – исключительно на соблюдение требований законодательства по форме и комплектности, установленных приказом Минстроя РФ.

Проверкой достоверности представленных сведений и выявлением фальсификации инспекция не занимается, не имея на это ни полномочий, ни технических возможностей.

В рамках своих должностных полномочий ГЖИ отказывает УК «Центральная» во внесении изменений в реестр, но происходит это лишь по причине представления неполного комплекта необходимых документов.

Не теряя времени, противники избранного, по их убеждению, нелегитимно совета дома во главе с Еленой Борониной, организуют альтернативное собрание собственников 17 февраля 2019 года. Его идейный вдохновитель Галина Коврижкина в силу возраста и ряда других обстоятельств на должность председателя совета МКД не претендует, и им избирается Сергей Климов. Параллельно ставится вопрос о переходе дома (все еще из управления УК «Альянс») в компанию «Жилкомцентр». Эта УК, чьи представители выходят на очную часть собрания, предлагает более низкие расценки за обслуживание, и 68,7 % собственников в ходе очно-заочного голосования высказываются за смену управления.

Далее начинается юридический пинг-понг. Иски в суд о признании решения собрания противоборствующей группы недействительными, новые собрания, новые иски, жалобы во все инстанции и взаимные обвинения в подделке подписей.

Чем дальше, тем больше, стороны переходят на личности. Звучат и пересказываются с чужих слов обвинения в личной материальной заинтересованности и даже воровстве. Приписываются мерзкие черты и грязные поступки…

Встретившись и подробно поговорив с обеими женщинами, репортерская группа «ТИ» пришла к решению не цитировать ни одну из них. Имеющие немало общего, разумные и адекватные, «из кожи вон лезущие» (каждая по-своему), чтобы принести пользу общему дому, они обе измотаны бессмысленным противостоянием.

Бессмысленным, в первую очередь, потому, что обе предлагаемые противниками управляющие организации вполне достойно проявляют себя сегодня на рынке профильных услуг. А затянувшаяся борьба со стороны выглядит в большей степени битвой амбиций, от которой дому по определению пользы мало.

Есть ли выход?

По закону точку в этой войне поставить невозможно.

Управляющую организацию собственники многоквартирного дома могут переизбирать неограниченное число раз.

Зная этот порядок, можно понять управляющие компании, стремящиеся избегать «спорных» домов или серьезных единовременных вложений в такой фонд, ведь в любой момент их могут «попросить», и качество проделанной работы тут вовсе не будет играть роли.

По сути, единственным надежным способом разрешения конфликта в такой ситуации является «заключение мирного договора» между сторонами. Поиск компромисса в ущерб собственным убеждениям или тщеславию в пользу рационального управления общим имуществом. Увы, в подобных случаях это редко бывает достижимо.

- Но есть и юридическая сторона вопроса. Ведь, если звучат обвинения в подделке подписей, одна из сторон неизбежно права?

- Даже на этот вопрос нельзя ответить однозначно, - объясняет начальник Государственной жилищной инспекции Тульской области Леонид Ивченко. - Например, в моей практике был случай, когда жители дома разделились на два лагеря практически поровну. Утрируя, можно сказать, что два подъезда голосовали за одну УК, два – за другую. Никто ничего не подделывал, собственные подписи все подтверждали. Результат – два взаимоисключающих решения разных собраний. Конечно, этот случай единичный, но вполне реальный.

Чтобы общее собрание собственников считалось действительным, нужно, чтобы участие в нем приняли владельцы не менее чем половины совокупной площади помещений дома. Решение на таком собрании принимается простым большинством. То есть фактически решение считается легитимным, когда за него проголосовали

собственники четверти квадратных метров всех помещений МКД плюс один голос.

Вот и считайте: даже если никто ничего не подделывает, существует возможность принятия в отношении дома сразу трех легитимных решений.

Кроме того, голосующие жители не обязаны придерживаться неизменной позиции, однажды заявленной в протоколе. Сегодня собственник проголосовал по этому пункту «за», а завтра имеет полное право высказаться против.

- А если действительно имеет место фальсификация, как грамотно повести себя тем, кто действовал законно?

- Единственный на сегодня эффективный способ оспорить протокол собрания – найти жильцов, готовых письменно подтвердить, что их подписи в бюллетенях – подделка. Эта деятельность не входит в круг обязанностей ГЖИ. И даже в случаях, когда мы идем навстречу заявителю и выходим на место с проверкой подлинности подписей, такая практика лишь на первый взгляд выглядит панацеей. Сплошь и рядом жители не говорят ни «да», ни «нет», утверждая, что не помнят, подписывали ли такой документ. Нередко подписи собираются обманным путем, хитростью: мол, мы провели собрание, теперь нам будут ремонтировать подъезд, вы «за»? А заодно с этим пунктом повестки человек «соглашается» и с избранием совета дома, и переходом в другую УК…

На Красноармейском, 4 такая проверка сотрудниками инспекции совместно с инициативной группой жителей проводилась в январе 2020 года. Среди опрошенных нашлись и те, что отрицали подлинность своей подписи, но их количество опротестовать протокол не позволило.

Поэтому человеку, обратившемуся с заявлением о том, что в некоем протоколе подделаны подписи, ГЖИ предлагает оповестить жильцов с тем, чтобы «отказники» оформили каждый от своего лица письменное заявление в инспекцию с указанием номера телефона для возможности проверки. Квадратные метры (а голоса собственников учитываются пропорционально площади жилья) тех, кто отрицает подлинность своей подписи под протоколом, инспекция исключит из кворума. Если по итогам такого «вычитания» кворум собрания пропадает, ГЖИ обращается в суд о признании протокола недействительным.

- В какой момент жители могут таким путем оспорить протокол?

- Есть два варианта. Первый – когда пакет документов уже поступил в жилинспекцию, но изменений в реестр еще не внесено. По требованию заявителя из числа собственников мы предоставляем копию протокола с бюллетенями, из которых изъяты персональные данные, сохраняются только личные подписи и номера квартир. Если жители успевают подать в необходимом количестве заявления о фальсификации, пока идет процесс рассмотрения (а он может длиться до 40 рабочих дней), протокол признается недействительным. Вариант второй – истребовать те же документы после того, как новая компания уже приступила к управлению. В этом случае оспаривающие протокол жители могут подать в суд самостоятельно или – при предоставлении в ГЖИ упомянутых заявлений, лишающих собрание кворума – жилинспекция может выступить в качестве истца. На сегодня в судах региона у нас находятся 19 таких исковых заявлений в интересах собственников. Восемь исков в этом году уже удовлетворены.

- А если в протоколе жильцами выявлены поддельные подписи, но для отмены кворума этого недостаточно?

- Подобная ситуация как раз фиксировалась на Красноармейском проспекте, 4. В данном случае обращаться нужно не в жилинспекцию, а в полицию. Только это, увы, «глухарь».

- Почему?

- Рано или поздно дело приостанавливается за отсутствием лица, подлежащего привлечению к ответственности. Когда подписи в течение месяца собираются с жильцов в заочной форме, бюллетени чаще всего опус-каются по мере заполнения в ящик в общедоступном месте. На каком этапе и кем туда отправлена фальшивка? Если такого человека поймают за руку или паче чаяния он сам заявит: «Это я подделал», тогда с него спрос. А на нет…

- Но ведь интересант в этом деле есть? Подписи всегда собираются в чью-то пользу…

- Управляющая организация получает протокол собрания и прилагающиеся к нему бюллетени от собственников. С точки зрения закона, представители УК к подделкам отношения не имеют, ведь документы, отражающие результаты голосования, заполняют не они. Но с житейской точки зрения, их заинтересованность в решении вопроса очевидна и косвенное участие исключить нельзя. Поэтому справедливо, что отныне опротестованные жителями протоколы в пользу той или иной УК будут отражаться не только на имидже компании, но и на ее рейтинге. Соответствующие коррективы в методику его расчета недавно внесены при участии общественного совета.

Если решение по протоколу общего собрания собственников, направленному в ГЖИ управляющей организацией, признано судом недействительным в связи с неподтверждением подлинности подписей собственников, за каждый такой протокол из актуального рейтинга УК будет вычитаться 5 баллов.

Управление, а не самоуправство

Ситуация, сложившаяся на Красноармейском, 4 не заурядна, но и не уникальна. Что предпринять, чтобы не попадать в подобную, и как выйти из уже сложившейся законно и достойно, рассказывает заместитель начальника ГЖИ Тульской области – начальник контрольно финансового отдела Юлия Осипова.

 

Что надо соблюсти при выборе УК?

- Если собственники решили переизбрать управляющую компанию в доме, необходимо соблюсти требования к организации и проведению общего собрания, а также к оформлению протокола этого собрания.

Правила организации и проведения общего собрания собственников в МКД определены статьями 44-46 ЖК РФ. Требования к оформлению протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр, с ними можно ознакомиться на официальном сайте ГЖИ региона: gzi.tularegion.ru, в разделе «Административные регламенты».

Что делать, если есть основания для признания протокола недействительным?

- Решение общего собрания собственников помещений МКД по выбору управляющей компании собственники могут обжаловать в судебном порядке (ч. 6 статьи 46 ЖК РФ, части 5 ст. 181.4 ГК РФ). Для этого необходимо запросить копию протокола общего собрания в ГЖИ и подать исковое заявление в судебную инстанцию.

Жилинспекция также обращается в судебные органы с исковыми заявлениями о признании протоколов недействительными – в тех случаях, когда при проведении проверки заявления лицензиата о внесении изменений в реестр лицензий установлено, что отсутствует кворум для принятия решений, либо выявлены иные грубые нарушения, допущенные при проведении собрания.

Как поступить, если жители удостоверили фальсификацию подписей?

- При наличии сфальсифицированных подписей в решениях и протоколе собственникам необходимо направить письменное обращение в ГЖИ. Каждая подпись, удостоверенная как подделка, позволит вычесть соответствующую собственности площадь из кворума собрания.

Также любой собственник, считающий, что его законные интересы ущемлены, может направить заявление в правоохранительные органы с целью проведения проверки по данному факту. Инспекция не уполномочена выявлять фальсификации подписей в документах.

Сколько раз может быть переизбрана управляющая компания?

- Законодательством не установлено максимально возможное количество переизбрания УК, Государственная жилищная инспекция обязана рассмотреть то количество заявлений о внесении изменений в реестр лицензий, которое поступит в ее адрес.

Как собственникам избежать попадания в ловушку бесконечных переизбраний УК?

- В целях недопущения фальсификации протоколов общих собраний, мы рекомендуем собственникам более внимательно относиться к документам, которые предлагают подписывать представители управляющих компаний или инициативных групп; обязательно спрашивать удостоверения личности у людей, которые ходят по домам; полностью читать предлагаемые на подпись документы и указывать дату подписания.

Исключить возможность подделки решений можно путем проведения голосования с использованием системы ГИС ЖКХ, поскольку при этом голосование осуществляется через личный кабинет собственника и его волеизъявление невозможно сфальсифицировать.

Ирина Мельханова

Сергей Киреев