В новостройку через эскроу

Светлана КУЗНЕЦОВА
Андрей ЛЫЖЕНКОВ

С 1 июля 2019 года все расчеты желающих приобрести квартиру в новостройке с застройщиками должны будут происходить только через специальные банковские счета – так называемые счета эскроу. Для чего вводится этот новый механизм и как он изменит жизнь строительных компаний, покупателей жилья и рынок в целом?
Проблематика обманутых дольщиков заставляет искать все новые и новые варианты защиты участников долевого строительства от действий недобросовестных застройщиков.

Для дольщиков
За последние четыре года подход менялся не единожды: было и обязательное страхование гражданской ответственности застройщика (для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 год), и компенсационный фонд долевого строительства (по договорам 2017–2019 годов).
На очереди – следующий вариант: расчеты приобретателя жилья с застройщиком только через счета эскроу. Соответствующие изменения установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Пока, с 1 июля 2018 года до 30 июня 2019 года, на время переходного периода девелопер может выбрать один из двух вариантов – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо использовать счет эскроу. С 1 июля следующего года привлекать деньги граждан возможно будет только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия, заключенных по эскроу-счетам, должна составить 95 процентов.
Предполагается, что подобный вариант поможет надежно сохранить деньги покупателей.
– Эскроу-счета – это совершенно иная технология, по которой будут привлекаться средства граждан в строительство жилья. Это цивилизованный способ, когда мы можем использовать средства граждан, но при этом не ставим их под угрозу, – рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
Получить деньги со счета застройщик сможет только после того, как передаст ключи от готовой квартиры. Если возникает задержка по срокам сдачи дома свыше шести месяцев, покупатель может вернуть свои деньги со счета.

Для застройщиков
По каждому разрешению на возведение дома застройщика обяжут открыть счет в уполномоченном банке. Деньги дольщиков будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей – по аналогии со страхованием банковских вкладов.
Банк станет кредитовать стройку и контролировать операции, связанные с возведением объектов. Если посчитает их нецелевым расходованием средств, сможет отказать в проведении операции.
Пока конкретная ставка по кредиту неизвестна, но декларируется, что она должна быть ниже, чем сегодня. Но так или иначе, если раньше застройщики могли задействовать деньги дольщиков без процентов, то кредитование предполагает расходы на оплату банковских кредитов. Иными словами, чревато удорожанием строительства.
С другой стороны, отпадет необходимость дополнительного обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия: страхование ответственности и взносы в компенсационный фонд.
Да и продажи квартир могут идти с переменным успехом, тогда как кредитная линия означает регулярный источник денег для продолжения строительства. Ряд крупных застройщиков уже используют такое проектное финансирование как основной источник денежных средств на возведение объектов, а текущие продажи – как вспомогательный.
– Раньше застройщики напрямую собирали деньги, сами их распределяли. Теперь это будет невозможно, все контролирующие функции окажутся у банков, включая, к примеру, закупку материалов, – считает президент Тульской гильдии риелторов Алексей Сидоров. – На собственные нужды девелоперы смогут тратить не более 10 процентов, включая зарплатный фонд и затраты на рекламу. К тому же застройщик должен иметь опыт работы больше года, более 10 тысяч «квадратов», построенных без просрочек, и собственный капитал в размере не менее 10 процентов от общей проектной стоимости строительства объекта. Иными словами, на рынке останутся крупные игроки, у которых есть собственные средства, свой парк техники.
На стоимости квартиры изменения скажутся, но почувствуем мы их не ранее завершения переходного периода: пока все работают по старым документам, в следующем году закон вступит в силу, и когда начнут получать новые разрешения на строительство, тогда могут начаться какие-то ощутимые перемены на рынке.
– Как будут работать изменения, покажет только практика. Пока есть много сомнений, но заранее делать прогнозы – это дело неблагодарное. Будем работать и посмотрим, что из этого получится: как будут выстраиваться отношения с банками, как поступать средства от дольщиков, как финансовые организации будут контролировать стройку, – для банков ведь это тоже все в новинку. Каждый застройщик старается сделать задел на будущее, а там жизнь покажет, как нам работать дальше, – отметил представитель компании «Ин-Групп» в Туле Павел Колотев.

Позиция банка
– Изменения в законе защищают покупателя недвижимости, в этом его смысл – исключить возможность обмана. Если по какой-то причине объект не достраивается, покупатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть свои деньги в полном объеме, – рассказал специалист управления по работе с партнерами Тульского отделения Сбербанка России Дмитрий Брусенцов. – Застройщик открывает в банке спецсчет. Для этого должна быть соответствующим образом оформлена проектная документация – в ней должно быть указано, что в этой стройке используются спецсчета. И параллельно банк для данного застройщика открывает кредитную линию. Спецсчет открывается под один объект: если строится три дома, нужно открыть три спецсчета.
Покупатель квартиры в банке, где у застройщика открыт данный спецсчет, открывает эскроу-счет на данный объект. На этот счет зачисляются деньги, которые клиент должен платить за объект недвижимости. И эти деньги лежат до определенного времени, пока застройщик не реализует свой объект. Как только будет официальная сдача дома, деньги с эскроу-счета будут переведены на спецсчет застройщика.
Мы со своей стороны проводили мероприятие для девелоперов по освещению данного вопроса, приглашали тульских застройщиков. Некоторые из них уже изъявили желание открыть спецсчета. Делать это в любом случае придется – со следующего года это станет обязательным. И строительные компании начали уже сейчас задумываться об этих моментах.