Непростая доля

Светлана МИТРОФАНОВА
Андрей ЛЫЖЕНКОВ

Очередные изменения в Закон № 214-ФЗ «О долевом строительстве» призваны защитить дольщиков страны. Однако эксперты предупреждают: не все так просто и однозначно – новшества, которым, мягко говоря, не рады строительные компании, могут обернуться удорожанием квадратного метра и едва ли не коллапсом на строительном рынке.

В Тульской области (как в целом в стране) участие дольщиков является преимущественным способом финансирования жилищного строительства. Об этом красноречиво свидетельствуют цифры: в 2017 году в регионе 40 застройщиков возвели 127 объектов с привлечением средств дольщиков. Было заключено 6444 договора долевого участия в строительстве (для сравнения, в 2016 году – 6196 договоров).

Печальный опыт
Однако на практике долевое строительство нередко оборачивается плачевными ситуациями срыва сроков, банкротства компаний, долгостроями… А это, в свою очередь, сотни людей, вложивших значительные средства в приобретение жилья и, возможно, единственный раз за всю жизнь совершивших столь дорогостоящую покупку.
Таких по-настоящему трагических историй Тульская область знает, к сожалению, немало. Еще в начале «нулевых» регион потряс скандал с товариществом «Социальная инициатива и К», дольщиками которой были 442 туляка по объектам в пяти муниципальных образованиях.
Проблему до сих пор решают региональные и местные власти – недостроенным остается объект в Новомосковске на улице Садовского, 44.
Немногим позже была история с жилым комплексом «Платоновский лес», пострадавшими оказались 212 граждан – участников долевого строительства.
Наконец, долгострои ГК «СУ-155»: в Туле это две площадки – ЖК «Парус» (4-й Северо-Восточный микрорайон) и микрорайон Новая Тула. «На сегодняшний день строительство всех объектов компании СУ-155 завершено, в январе-феврале 2018-го последние объекты были введены в эксплуатацию. В марте жители получат ключи от квартир», – заверил начальник инспекции Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору Сергей Гончаров на пресс-конференции, посвященной итогам работы ведомства в 2017 году.

Все еще долгострои
Если по объектам «СУ-155» Гончаров констатировал завершение острой фазы, то по другим долгостроям ситуация менее радужная. Так, не более двух этажей построено в пяти домах ООО «СтройСервисПроект» в деревне Варваровка (ЖК «Скуратовский»). Еще один недострой – трехэтажный двухподъездный дом в Щекине. Застройщик – ООО «Газстройконструкция» – в данный момент находится в процедуре банкротства.
Всего в реестр пострадавших дольщиков в Тульской области в 2017-м включено 89 граждан.

Дольщикам – меры защиты
На оперативном совещании в середине января нынешнего года губернатор региона Алексей Дюмин поставил задачу: «В 2018 году у нас не должно появиться новых обманутых дольщиков. Напротив, их число должно сокращаться».
Меры, направленные на реализацию данной задачи, принимаются как со стороны контрольно-надзорных органов (к примеру, региональная инспекция ГАСН в 2017 году провела 78 проверок, по две проверки на каждого из 40 застройщиков, осуществляющих долевое строительство), так и со стороны законодательной власти.
С октября 2017-го в стране работает Фонд защиты граждан – участников долевого строительства, объекты застрахованы средствами фонда, который сформирован из взносов строительных организаций. В случае банкротства застройщика эти деньги могут быть использованы либо для выплаты возмещений обманутым дольщикам, либо для завершения строительства объекта другой компанией.
А прошлым летом вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, касающиеся объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Поправки в законодательство о долевом строительстве с момента принятия соответствующего закона в 2004 году принимались 14 раз, то есть фактически ежегодно.
Однако нынешние новшества вызвали особую волну негодования, особенно среди самих застройщиков. Эксперты предрекают неизбежный уход с рынка большого количества строительных организаций, а также неминуемое удорожание «квадрата», что негативно скажется на покупательной способности и, соответственно, на всех участниках строительной сферы.

Что меняется?
Основные споры вызвало ужесточение следующих требований.
> Застройщиком сможет выступать только хозяйственное общество с наличием в наименовании организации слов «специализированный застройщик» и опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее трех лет.
> Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10 процентов от сметной стоимости проекта.
> Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых.
> Застройщик обязан будет открыть счет только в уполномоченном банке, при этом может иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль. В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
> Застройщик не может совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
Ужесточение требований к строительной организации, контроль всех ее расчетов, в том числе налоговых отчислений и социальных взносов, ограничение финансовой деятельности, невозможность перераспределения средств между объектами строительства, как это делается в настоящее время, – эксперты относят нововведения к высоким рискам для участников строительного рынка.
Сергей Гончаров отметил, что знаком с различными мнениями по данному вопросу. Однако от собственных прогнозов в части роста стоимости квадратного метра или сокращения количества застройщиков воздержался, отметив, что очередные изменения в законодательстве, возможно, станут еще одним шагом к более цивилизованному строительному рынку: «Ведь и для власти, и для дольщиков, и для бизнеса будет лучше, если застройщик, начав что-то строить, будет завершать стройку. Иначе мы станем получать проблематику, о которой приходится говорить на сегодняшний день».
С руководителем инспекции ГАСН нельзя не согласиться. Действительно, хочется видеть достроенные жилые дома и счастливых обладателей квартир. Как будет в реальности – покажет время.